Строительство и ремонт

Пенобетон и газобетон — что лучше в строительстве?

Споры о том, что лучше, пенобетон или газобетон, то затихают, то разгораются с новой силой. Защитников и пропагандистов и у того, и у другого предостаточно. Каждый из них обладает специфическими свойствами, которые определяют область наиболее эффективного применения в строительстве. Вообще, и пенобетон, и газобетон относятся к «семейству» ячеистого бетона. Это искусственный каменный материал. Его основа – минеральное вяжущее вещество и кремнеземистый компонент с равномерно распределенными по объему порами.

В зависимости от требований к изделиям и технологии производства в качестве вяжущего наполнителя ячеистых бетонов могут использоваться цемент, известь, гипс или их композиции, а в качестве дисперсного – песок (молотый или немолотый) или зола ТЭЦ. В зависимости от технологии изготовления различаются пенобетон и газобетон. В пенобетоне поризация производится за счет введения пенообразователей, а в газобетоне за счет веществ, выделяющих газ при химических реакциях, обычно порошкообразный алюминий.

Во время прохождения реакции между металлическим алюминием и щелочью выделяется водород, который и поризует смесь. Вяжущим для цементных ячеистых бетонов обычно служит портландцемент. Бесцементные ячеистые бетоны (газо- и пеносиликат) автоклавного твердения изготовляют, применяя молотую негашеную известь. Вяжущее применяют совместно с кремнеземистым компонентом, содержащим двуоксид кремния. Кремнеземистый компонент (молотый кварцевый песок, речной песок, зола-унос ТЭС и молотый гранулированный доменный шлак) уменьшают расход вяжущего, усадку бетона и повышают качество ячеистого бетона. Кварцевый песок обычно размалывают мокрым способом и применяют в виде песчаного шлама. Измельчение увеличивает удельную поверхность кремнеземистого компонента и повышает его химическую активность.

Газобетон приготовляют из смеси портландцемента (часто с добавкой воздушной извести или едкого натра), кремнеземистого компонента и газообразователя. Чаще всего газообразователем служит алюминиевая пудра, которая, реагируя с гидратом окиси кальция, выделяет водород. При изготовлении газобетона применяемые материалы – вяжущее, песчаный шлам и вода, дозируют и подают в самоходный газобетоносмеситель, в котором их перемешивают 4-5 минут; затем в приготовленную смесь вливают водную суспензию алюминиевой пудры и после последующего перемешивания теста с алюминиевой пудрой газобетонную смесь заливают в металлические формы на определенную высоту с таким расчетом, чтобы после вспучивания формы были заполнены доверху. Избыток смеси («горбушку») после схватывания срезают проволочными струнами. Для ускорения газообразования, а также процессов схватывания и твердения применяют «горячие» смеси на подогретой воде с температурой в момент заливки в формы около 40 градусов Цельсия. Тепловую обработку бетона производят преимущественно в автоклавах в среде насыщенного водяного пара при температуре 175–200 градусов Цельсия и давлении 0,8–1,3 МПа. Его изготавливают только промышленным способом в виде готовых блоков, перекрытий и т.п.

Современные импортные технологические линии позволяют получать газобетонные блоки одинакового качества в любой точке готового изделия. Чего никак нельзя сказать про пенобетон, процесс отвердевания которого не регулируется, поскольку происходит естественным путем. Блоки из газобетона выпускаются с плотностью от 350 до 700 кг/куб. м и предназначаются для самых различных целей. Ячеистый бетон с плотностью 350 кг/куб. м используется только как утеплитель; с плотностью 400 кг/куб. м – для строительства ненесущих стен или для заполнения несущих стен, выполненных из других строительных материалов; с плотностью 500 кг/куб. м – для строительства домов высотой до трех этажей. Ну а из блоков с плотностью 700 кг/куб. м можно строить дома и большей этажности.

В отличие от ячеистого газобетона, для получения пенобетона используется менее энергоемкая безавтоклавная технология. Кроме простоты производства, пенобетон обладает и множеством других положительных качеств. Например, в процессе его приготовления легко удается придать этому материалу требуемую плотность путем изменения подачи количества пенообразователя. В результате возможно получение изделий плотностью от 200 кг/куб. м до самых предельных значений легкого бетона 1200–1500. Материал может применяться как в виде блоков различных размеров, так и в жидком состоянии. Пенобетон высокой плотности используется при сооружении фундамента или этажных перекрытий. Менее плотный материал обычно служит для изготовления сборных блоков и панелей перегородок в зданиях, для теплоизоляции полов и крыш, а также с целью заполнения пустот и звукоизоляции.

Кроме этого изделия из пенобетона соответствуют первой степени огнестойкости, что подтверждено соответствующими испытаниями. Материал не трескается и не разрушается при интенсивном воздействии тепла. Тесты показывают, что пенобетон толщиной 150 мм защищает помещение от пожара в течение четырех часов. У него также повышенная прочность на сжатие и вязкость, в результате чего из пенобетона получается строительный материал с небольшим объемным весом, но с хорошей несущей способностью.

Газобетон имеет лишь одно преимущество – он более прочный. Однако повысить прочность пенобетона можно с помощью множества опробованных упрочняющих добавок. Пенобетону (в отличие от газобетона) присуща закрытая структура пористости, то есть пузырьки внутри материала изолированы друг от друга. В итоге при одинаковой плотности пенобетон плавает на поверхности воды, а газобетон тонет. Таким образом, пенобетон обладает более высокими теплозащитными и морозостойкими характеристиками. Благодаря этим свойствам пенобетон может использоваться в местах повышенной влажности и на стыках холод – тепло, то есть там, где применение газобетона недопустимо. Из-за перечисленного выше большинство работ по утеплению кровли, трубопроводов, внешних стен, подвалов и фундаментов проводят с помощью пенобетона. Соответственно и на перегородки большинство строителей предпочитает брать пенобетонные блоки.

Весьма высокая геометрическая точность качественных блоков позволяет класть их на клей или цементно-песчаный раствор, избегать «мостиков холода» в стене и значительно уменьшать толщину наружной и внутренней штукатурки. Вес стен из пенобетона значительно меньше выполненных из кирпича. Благодаря этому можно не только вести строительство на проблемных грунтах, но еще и экономить на фундаменте, а соответственно, и на строительстве в целом.

Производство современных строительных материалов, в частности пенобетона — это не обязательно огромные цеха, высокие трубы и облака минеральной пыли над прилегающей местностью. И оборудование для производства пенобетона тоже не обязательно должно выпускаться гигантами машиностроительной индустрии…

Ипотека

Мифы и легенды ипотеки

Тема ипотечного кредитования сегодня на слуху. Чиновники самого высокого ранга, банкиры и риэлтеры дружно объясняют непосвященному обывателю, что покупка квартиры в кредит – едва ли не единственная возможность улучшить свои жилищные условия. В результате ипотека обрастает мифами, которые при ближайшем рассмотрении развеиваются.

Мифы и легенды ипотеки

Один из мифов – массовый характер ипотеки. В банки и агентства недвижимости действительно обращается множество народу, однако мало кто из них хорошо представляет себе, что такое ипотечный кредит, каковы требования банков, какие затраты придется нести… В результате, по оценкам некоторых экспертов, не больше 8% из числа обратившихся за первичной консультацией ухитряются получить кредит.

Другой миф, как бы подтверждающий первый, — о небывалом росте количества выданных ипотечных кредитов. Чиновники любят козырять в отчетах огромными цифрами прироста выданных ипотечных кредитов из года в год: 200%, 300%. Однако такие показатели – признак растущего рынка, который начался почти с нуля. Например, вчера выдали 10 кредитов, а сегодня – 50. Прирост – 400%. Впечатляет. На самом деле число сделок, проведенных в прошлом году с применением ипотечных займов, составляет максимум 3% от общего количества. В 2005 году выдано 4700 кредитов. В 2006-м ожидается около 8000. При этом в городе ежегодно происходят десятки тысяч сделок.

Доступность ипотечного кредита любому и каждому – тоже из области мифологии. По некоторым оценкам, не больше 5% населения России может воспользоваться ипотечным кредитом, поскольку среднестатистической семье обычно не хватает доходов для ежемесячных выплат. По правилам западных банков, на выплату ссуды можно отдавать не более 30% ежемесячного заработка, чтобы семья не затягивала пояса и не меняла привычного образа жизни.

Стоимость кредита можно подсчитать. Многие это делают с помощью ипотечного калькулятора, который сегодня размещают на своих сайтах банки. Многих пугают не столько размеры ежемесячных выплат, сколько конечная стоимость купленного в кредит жилья. В том числе – из-за высоких процентных ставок. И тут получает распространение еще один миф. Дескать, скоро процентные ставки снизятся. Кстати, вместе с ценами на недвижимость. Снижение ставок кредитования, которое обещают власти, возможно, произойдет. По прогнозам, это скорее всего случится перед очередными выборами. Государство продаст особо доверенным банкам деньги под маленький процент, и они получат возможность выдавать кредиты под 4-5% годовых. Долго ли это продлится, неизвестно. А вот цены снижать никто не собирается: ведь их диктует рынок. Напротив, доступность кредитных ресурсов в условиях стабильного предложения на квартирном рынке способно привести к новому витку цен.

Кредит в особо крупных размерах

Ипотечный кредит — банковская ссуда в достаточно крупных размерах. Поскольку у банков нет оснований верить клиенту на слово, что долг будет возвращен, они оставляют себе в залог недвижимость клиента. В основном, квартиры. В странах с развитой экономикой недвижимость могут заложить, чтобы получить свободные средства, например, на развитие собственного бизнеса. В России основная масса ипотечных займов используется для улучшения жилищных условий. В основном для покупки новой квартиры.

По классическим правилам в залог надо бы отдать старое жилье, чтобы на полученные от банка деньги купить новое. В России все делается наоборот. Старая квартира продается, банк добавляет денег и берет в залог только что купленную квартиру.

Условия ипотечного кредитования в большинстве банков стандартные. Необходимо иметь10_30% средств, чтобы отдать их продавцу в качестве первого взноса за квартиру. Остальную сумму даст банк. Сроки кредитования удлиняются — можно рассчитывать на 25_30 лет. Впрочем, российские граждане, приученные к вечным колебаниям курсов — то доллара, то политики, — предпочитают рассчитаться гораздо раньше. Статистика утверждает, что за 3_5 лет.

Кроме залога квартиры банки хотят получить подтверждение, что кредит будет возвращен. Необходимо предоставить справки о заработной плате. При этом финансистов интересует не только размер заработка, но и его стабильность. Многие получают часть зарплаты «черным» налом, а многие имеют несколько источников дохода. Еще два года назад банки соглашались работать только с теми заемщиками, которые подтверждали свой настоящий и будущий доход официальными справками.

Теперь ситуация меняется. Ряд банков готов согласиться с «серыми» доходами и просит представить справку о заработной плате «в произвольной форме». Но здесь банк рискует. Поэтому чем «белее» зарплата, тем ниже процентная ставка по кредиту.

Зачастую обязательны российское гражданство и местная прописка. Есть и возрастной «потолок» — трудоспособный возраст. Как правило, каждый банк назначает минимальный и максимальный размер кредита, на который может рассчитывать клиент. Минимальная сумма может быть $10_20 тыс., максимальная — $300 тыс.

Деньги — такой же товар, как и все остальное, поэтому банки продают кредит за определенный годовой процент. Можно купить рубли, можно валюту. Обычная ставка по рублевым ипотечным кредитам — от 12% годовых, по валютным — 10_11%.

Все рискуют по-крупному — платит дольщик

Несмотря на то, большинство кредитов выдается под залог квартир вторичного рынка, больше всего рекламируется так называемая ипотека на первичном рынке. Как правило, купить квартиру по такой схеме можно только у определенного застройщика, на определенном объекте, расплатившись кредитными деньгами из определенного банка. Банки заключают договоры с застройщиками, предварительно проверив их финансовые возможности, поскольку пока идет строительство дома, именно застройщик должен гарантировать банку, что его дольщики будут расплачиваться по графику. Строго говоря, ипотекой назвать такую схему нельзя, потому что в период строительства в залог попадает бумага — право требования на квартиру, которой еще не существует. И только после сдачи дома госкомиссии и регистрации права собственности в залог оформляется собственно квартира. Тогда можно рассуждать об ипотеке.

Чем больше риски банков, тем выше проценты по кредиту. Поскольку банки сильно рискуют, давая деньги под залог квартиры в строящемся доме, проценты по кредиту больше — 14_16% в рублях и 12_13% — в валюте. Зато потом они могут быть снижены до минимума, поскольку квартира в новостройке по потребительским качествам считается лучше старого жилья, значит, более ликвидной.

Цена денег

Размер процентов по кредиту зависит также от экономической ситуации в стране. В частности, чтобы заработать, банки должны назначать процент выше инфляционного. Поэтому просто так кредитные ставки понижаться не могут. Кроме того, ипотечный кредит выдается на длительный срок. Зачастую собственных средств у банков на это не хватает. Тогда приходится перезанимать. Нередко — в иностранных банках, которые тоже оценивают риски, и под сомнительные кредитные программы могут или вообще не дать денег, или дать их под высокий процент. Например, кредитование загородных объектов считается делом крайне ненадежным. Иностранные банки помогать в таких программах отказываются, поэтому кредитование в этом секторе происходит под более высокий процент.

Начался процесс перекредитования ипотечных займов. Пока в Петербурге этим занимаются КИТ-Финанс и Райффайзен-банк. Если несколько лет назад заемщик брал кредит под очень высокий процент, сегодня эти банки готовы выдать ему новый кредит на более мягких условиях. Но кредиты обязательно должны быть получены в крупных надежных банках — Райффайзен-банк, Дельта-кредит, Сосьете Женераль Восток, Внешторгбанк, Международный Московский банк, Сбербанк и НОМОС-банк.

Ипотечные поводыри

Ипотечных программ в Петербурге действует не меньше сотни.

У каждого банка — их несколько, поэтому потенциальный квартировладедец для изучения условий кредитования вынужден будет просто забросить свою работу. Между тем, не все так плохо: на рынок вышла новая услуга — ипотечный брокеридж. В Петербурге уже действуют несколько компаний, которые имеют договоры с различными банками, агентствами недвижимости и строительными компаниями. Они помогают выбрать оптимальную программу кредитования для каждого конкретного случая, а также оформить необходимые документы. Работает ипотечный брокер при агентстве недвижимости «Адвекс». ИСК «Невский Синдикат» учредила самостоятельную фирму «Служба ипотеки», которая имеет аккредитацию во многих банках Петербурга, а также работает с тандемом банк-застройщик по их специальным ипотечным программам.

Чтобы соблюсти нейтральную позицию, брокерские компании не занимаются подбором квартир для клиента. Зато проводят первичные консультации, помогают определить сумму будущего кредита, размер ежемесячных платежей, сделать другие расчеты.

Помогает кредитоваться также государственная структура — Санкт-Петербургское городское агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое имеет договоры с двумя десятками банков. Как правило, АИЖК первым объявляет о снижении ставок, поскольку федеральная структура периодически выпускает облигационные займы, получая, таким образом, дополнительные средства.

Есть в Петербурге также частное сервисное агентство, которое помогает взять ипотечный кредит — Балтийская Ипотечная Корпорация (БИКОР). Клиенту достаточно обратиться в БИКОР, чтобы

получить в одном месте полный комплекс услуг — по подбору квартиры, оформлению сделки с ней, получению кредита и т.д. Свою посредническую деятельность корпорация оценивает в 2% от суммы кредита — не считая комиссионных для риэлтерской фирмы.

Еще полпроцента…

При ипотечном кредитовании есть и дополнительные расходы.

Во-первых, банк требует представить большой пакет документов, часть из которых необходимо заверить у нотариуса или получить в госучреждениях за плату. Во-вторых, квартиру, передаваемую в залог, необходимо оценить. Услуги профессионального оценщика стоят от $70. Экспертиза прав собственности на квартиру — еще $100.

За рассмотрение заявки о предоставлении кредита некоторые банки не берут ничего, но некоторые — от 1000-2000 рублей до 5500 рублей. Открытие счета обходится примерно в 1% от суммы кредита. Есть банки, которые ежемесячно берут небольшой процент за обслуживание счетов. Кроме того, предстоят обязательные сопутствующие расходы по страхованию.

Обычно при каждом банке аккредитовано несколько страховых компаний, в одну из которых необходимо обратиться, чтобы получить целый пакет услуг по так называемому ипотечному страхованию. Ипотечное страхование обходится обычно до 5% от суммы кредита. Страхуются также жизнь и здоровье заемщика и финансовые риски, если ипотечный кредит оформляется на новостройку — 0,5_3% от стоимости квартиры или от суммы кредита. Тариф зависит от близости окончания строительства. Если в залог идет квартира в старом доме, требуются дополнительные страховки: конструктивных элементов квартиры и права собственности (титульное страхование, 1–3% стоимости квартиры).

Минимальный ежегодный страховой взнос — 0,9% страховой суммы, средний — 1,3%. Размер зависит от срока страхования, возраста и здоровья заемщика, состояния жилья и юридической чистоты квартиры. При этом во внимание принимается остаток суммы кредита, который ежегодно уменьшается. Таким образом, в процессе отношений с банком ипотечный кредит дорожает примерно на $2000.

Во что, в конце концов, обойдется покупателю квартира, сказать сложно, поскольку это зависит от многих причин. В том числе от процентной ставки, срока кредитования, размера первого взноса и проч. Иногда выходит две цены, иногда больше. Однако рост цен на недвижимость происходит с такой скоростью, что накопить нужную сумму, храня деньги на банковских счетах, просто невозможно: их съедает инфляция.

Ипотека

Ипотечное кредитование — без купюр

Основным достоинством ипотеки является то, что, вместо накапливания крупной суммы на покупку жилья в течение многих лет, Вы можете уже сейчас жить в новой квартире или доме. При этом жилье, которое Вы приобретете по ипотеке, сразу станет Вашей собственностью. Причем в новом жилье можно зарегистрироваться не только заемщику, но и членам его семьи. А длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не очень большими и не слишком обременительными.

А вот самым существенным недостатком ипотеки является «переплата» за квартиру или дом, которая, в некоторых случаях, может достигать даже 100% и более. «Переплата» по ипотеке состоит из: процентов по ипотечному кредиту и ежегодной суммы обязательного страхования. Дополнительно, в процессе получения ипотечного кредита заемщику придется нести еще дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, оплата банку за рассмотрение заявки, оплата за ведение ссудного счета в банке и т.д. Суммарно накладные расходы могут достигать 10% от первоначального взноса на приобретение жилья.

Чтобы взвесить все «за» и «против», почитайте наши материалы, собранные в этом разделе. Они помогут Вам хотя-бы немного приоткрыть завесу над этим новым для России словом «ипотека».